Mayo 29 de 2019

Existe un debate abierto en Guatemala sobre la posible existencia de una burbuja inmobiliaria en ciertas zonas de la Ciudad de Guatemala. En este artículo vamos a intentar discernir si uno de los elementos presentes en toda burbuja, la sobrevaloración de activos, está presente. Una sobrevaloración de activos se da cuando el rendimiento esperado de un activo no justifica el precio de compra del mismo. En el mercado inmobiliario esto se calcula comparando la renta de una vivienda (su rendimiento) con su precio de compra.

Como regla general, si el rendimiento es muy bajo significa que existe una sobrevaloración (tenemos que pagar un precio muy alto para tener una renta pequeña). Si, por el contrario, el rendimiento es muy alto, significa que existe una infravaloración de activos (tenemos que pagar muy poco para conseguir una jugosa renta). Por tanto, necesitamos datos de precio de venta y de renta de vivienda en Ciudad de Guatemala para valorar si efectivamente existe un rendimiento alto o no en el mercado inmobiliario.

Ante la falta de datos de acceso público sobre precios de venta y renta de vivienda, hemos creado una nueva base de datos a partir de información pública.

El “Índice OLX”

Muy posiblemente el mayor repositorio de información pública sobre el mercado inmobiliario guatemalteco se encuentra en OLX. OLX publica anuncios clasificados sobre múltiples bienes, entre ellos viviendas. Creemos que es muy buena fuente de información porque aunque no son precios de transacciones efectivas, recogen las expectativas de los participantes del mercado mediante sus ofertas.

Para la creación de nuestro “Índice OLX” hemos tabulado información de más de 700 anuncios de venta de vivienda y más de 1000 anuncios de renta de vivienda. La información se ha clasificado por zona de la ciudad, precio, m2, y diversas amenidades. Sólo se ha incluido anuncios con menos de 3 meses de antigüedad. Como nos interesa principalmente las zonas “Prime” de Ciudad de Guatemala, hemos recogido información de dichas zonas.

Para ver la metodología detallada de recogida y tabulación de información, vea el anexo.

En base a la información recogida, podemos ver el precio de venta por m2 en ocho zonas de la Ciudad de Guatemala. El precio está expresado en dólares por metro cuadrado. Se han tenido en cuenta todos los metros cuadrados, incluidos parqueos y bodegas[1].

Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. No se incluye zona 4 por la escasa cantidad de datos. El precio por m2 incluye parqueos y bodegas.

La zona 14 es la zona más cara de la Ciudad de Guatemala con un precio de $1800 por m2. Por su parte, la zona 7 sería la más barata de las estudiadas con un precio cercano a los $1340 por m2.

De igual manera hemos calculado el precio medio de renta por m2 en las mismas ocho zonas.

Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. No se incluye zona 4 por la escasa cantidad de datos. Se considera precio/m2 por renta mensual. El precio por m2 incluye parqueos y bodegas.

En la renta podemos ver como zona 14 sigue siendo la zona más cara y zona 7 la más barata de las incluidas en el análisis. Lo más interesante es ver que algunas zonas han intercambiado posición relativa con respecto al precio de venta. También es interesante que el diferencial en renta es más abultado que en venta, sobre todo entre zona 14 y zona 7, esto tendrá importantes repercusiones a la hora de calcular la rentabilidad de invertir en uno u otro lugar.

Rentabilidad de la inversión en el sector inmobiliario por zona

Teniendo los precios de venta y renta, calcular la rentabilidad de la inversión en el sector inmobiliario es relativamente fácil, de hecho es una simple división; renta anualizada sobre precio (cap rate).

Sin embargo, hay que hacer algún ajuste para conseguir información pertinente. En este caso necesitamos incluir los diversos gastos a los que debe hacer frente el dueño del apartamento y deducirlos del ingreso a percibir en concepto de renta. Aquí se detallan los elementos que se han tenido en cuenta (para más información ver anexo sobre metodología):

  • IVA
  • IUSI
  • Mantenimiento
  • Línea blanca (en caso de aplicar)
  • Muebles (en caso de aplicar)
  • Tasa de ocupación

Así, podemos ver como para la zona más rentable de Ciudad de Guatemala (zona 10), un inversor que tuviera la suerte de tener rentado el apartamento el 100% del tiempo, supuesto casi imposible, la rentabilidad de la inversión sería de un 4,5% anual, muy lejos del 6% prometido por algunos desarrolladores en su publicidad.

Aquí podemos ver la rentabilidad de comprar una vivienda en zona 10 suponiendo diversas tasas de ocupación.

Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. No se incluye zona 4 por la escasa cantidad de datos. Se considera precio/m2 por renta mensual.

Si el inversor tuviera algo menos de suerte y sólo tuviera rentado el apartamento el 25% del tiempo tendría una rentabilidad negativa (la renta recibida no sería suficiente para cubrir el IUSI y el mantenimiento).

Si calculamos las rentabilidades de las diferentes zonas asumiendo una tasa de ocupación optimista del 75% y una realista del 60% obtenemos los siguientes resultados.

Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. No se incluye zona 4 por la escasa cantidad de datos. Se considera precio/m2 por renta mensual.

Existen dos conclusiones que se pueden sacar del cálculo de las rentabilidades del inmobiliario:

  • Existe cierto arbitraje de rentabilidades entre diversas zonas de la Ciudad de Guatemala, aunque el arbitraje no es perfecto.

Las rentabilidades de las diferentes zonas estudiadas son muy similares. A pesar de ellos existen algunas diferencias. Curiosamente las zonas más baratas, zonas 11 y 7 (ver el primer gráfico) son las que peor rentabilidad tienen. La explicación podría ser que se espera que dichas zonas tengan una ganancia de capital mayor que las zonas más caras (mayor incremento de precio de venta en el futuro). También podría existir diferencias en la tasa de ocupación entre diferentes zonas (no tenemos ni sabemos que exista información al respecto).

  • Las tasas de rentabilidades de todas las zonas es mediocre. Muy por debajo del activo “libre de riesgo”[2] y del interés del mercado hipotecario.

La rentabilidad de la inversión en inmobiliario (2,9%) bajo un supuesto optimista es muy inferior al tipo de interés hipotecario, tanto en quetzales como en dólares. En otras palabras, el coste del capital es mayor al rendimiento del mismo.

Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt; Sib.gov.gt. El supuesto optimista es invertir en zona 10 con una tasa de ocupación del 75%. El supuesto realista es invertir en zona 15 con una tasa de ocupación del 60%. El supuesto pesimista es invertir en zona 7 con una tasa de ocupación del 50%.

En otras palabras, si usted pide un crédito hipotecario para comprar una vivienda y alquilarla, estará perdiendo dinero todos los meses. Si usted tiene el dinero ahorrado, tiene mejores opciones de inversión en el mercado (hasta un buen depósito de ahorro promete rentabilidades superiores asumiendo mucho menos riesgo).

¿Cuál es la expectativa de los propios inversores?

Para testar si nuestras conclusiones son ciertas vamos a ver que rendimiento esperan tener aquellos vendedores que también están dispuestos a alquilar su propiedad. Algunos anuncios clasificados ofrecen tanto vender como rentar un apartamento. Dicha información es en extremo útil ya que nos permite conocer la expectativa de aquellos que están en las dos patas del mercado a la vez (venta y renta) y ver si coincide con los datos que hemos calculado nosotros.

Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. Se considera precio/m2 por renta mensual.

Podemos ver como estos inversores están esperando unas tasas de rentabilidad por niveles de ocupación muy similares a nuestros cálculos (de hecho, el cálculo es casi idéntico al gráfico de rentabilidad de la zona 10).

Conclusión

Uno de los elementos presentes en toda burbuja (inmobiliaria o no) es la sobrevaloración de activos. En este artículo hemos mostrado que el mercado inmobiliario Prime de la Ciudad de Guatemala sufre de una sobrevaloración en el precio de la vivienda vertical.

Para saber si esta sobrevaloración de activos es sostenible en el tiempo (muchos hablan de presencia de lavado de dinero) se necesitan más elementos de análisis. Por ejemplo, es imprescindible realizar un análisis temporal (sería ideal contar con los datos que hemos tabulado para esta investigación en diferentes momentos del tiempo, pero por desgracia no tenemos dicha información).

La sobrevaloración de precio en la vivienda vertical es una realidad, lo que queda por dilucidar es si es sostenible en el tiempo o es una burbuja que estallará en algún momento (al final toda burbuja se termina desinflando, pero el mecanismo de ajuste puede ser más o menos rápido y dramático).

Usted podría pensar, si yo no soy inversor y sólo quiero tener mi vivienda principal esta sobrevaloración de activos no me afectará ya que, en realidad, no voy a rentar el apartamento. Nada más lejos de la realidad. Querido lector, cuando usted compra una vivienda, incluso la vivienda principal en la que vivirá, está realizando una inversión. En concreto usted está comprando de una vez todos los servicios de habitación que necesitará a lo largo de su vida. Piense que también podría comprar los servicios de habitación mes a mes (es decir podría rentar).

Comprar una vivienda tiene ventajas financieras. A no ser que la sobrevaloración de activos sea inmensa, es más barato comprar una vivienda que “comprar” los servicios de habitación mes a mes (en el largo plazo es más barato comprar que rentar).

Pero comprar una vivienda también tiene grandes desventajas, la principal es la pérdida de flexibilidad. Piense que ocurre si le ofrecen un trabajo en el extranjero, si pierde su trabajo, o si le ascienden en el trabajo o su empresa consigue incrementar sus ventas. Si le ofrecen un trabajo en el extranjero y lo acepta, automáticamente se convertirá en un inversor de los que obtienen un mediocre 2,5% por rentar su vivienda. Si pierde su trabajo tendrá que pagar la hipoteca de una vivienda que es posible que no se pueda permitir y el esfuerzo financiero podría asfixiarle. Si es ascendido en su trabajo podría querer mudarse a una mejor vivienda y los costes de transacción podrían hacerle perder mucho dinero (impuestos, gastos notaría, etc…). En cualquiera de estos casos rentar le hubiera dado una flexibilidad muy valiosa.

El mercado inmobiliario de Ciudad de Guatemala, al ofrecer un precio demasiado elevado para la compra en comparación con la renta, pone un “premio” muy bajo a la flexibilidad. En otras palabras, comprar no le va a salir mucho más barato que rentar, por lo que casi le están regalando la flexibilidad. A no ser que usted valore muy poco o nada la flexibilidad, la opción más sensata parece la renta en vez de la compra de una vivienda.

En un próximo artículo, dado que nuestros datos permiten profundizar en más aspectos, vamos a calcular cuál es el precio de tener una piscina, un gimnasio, un apartamento más moderno, o más parqueos, tanto para la renta como para la venta.

Anexo: metodología de recogida de datos

Se ha utilizado como fuente de información los anuncios clasificados del portal OLX. Para la renta se han recogido datos de 711 anuncios clasificados en Ciudad de Guatemala. Para la venta se han recogido datos de 1024 anuncios clasificados en Ciudad de Guatemala[3]. Todos los datos son de vivienda vertical. Por cada anuncio se recoge la siguiente información (siempre que estuviera presente):

  • Fecha publicación (no hay anuncios con más de 4 meses de antigüedad)
  • Ubicación (si el anuncio no especifica zona, no se incluye en la base de datos)
  • Amenidades y estado (presencia de piscina, gimnasio y si necesita o no reforma)
  • Número de parqueos
  • Precio en dólares (para anuncios en Q se utiliza tipo de cambio de 7,6Q/$)
  • Superficie del apartamento (si el anuncio no especifica superficie, no se incluye en la base de datos)
  • Amueblado (si no se especifica se asume que no lo está)
  • Nombre del proyecto
  • Enlace al anuncio
  • Mantenimiento en Q (para cálculos se utiliza tipo de cambio de 7,6Q/$)
  • IUSI

Se ha evitado, en la medida de lo posible, la duplicación de información. Sin embargo, si el mismo apartamento cambia de precio en diferentes momentos del tiempo se ha incluido un máximo de 3 veces en la base de datos[4].

Para la venta se han tabulado apartamentos con un precio menor a $500.000 y mayor a $100.000. Para la renta se han tabulado apartamentos con un precio superior a los $600 al mes. En ambos casos se han tabulado apartamentos de menos de 250m2.

A la hora de tabular el precio se ha supuesto que el IVA no estaba incluido a no ser que explícitamente se exprese lo contrario. Si no se especifica se asume que el apartamento no está amueblado. Para la renta hemos supuesto, siguiendo las prácticas del sector, que el mantenimiento estaba incluido en el precio a no ser que se exprese explícitamente lo contrario.

El IVA supuesto para la venta es el 3% al ser un mercado principalmente de segunda mano. El IVA supuesto para la renta es el 12%. El IUSI calculado es el 0,9% del precio de venta.

El mantenimiento calculado es igual a 9,43Q/m2 o 1,24$/m2 (7,6Q/$ de tipo de cambio). El cálculo del mantenimiento por metro cuadrado se ha realizado calculando la media para todos los apartamentos que incluían dicha información (media por m2). Hubiéramos preferido hacer el cálculo diferenciando por zona, pero la cantidad de datos no permitía realizar dicho cómputo (de los 1735 apartamentos tabulados sólo 81 de ellos especificaban el coste de mantenimiento).

Las zonas con menos de 10 apartamentos en venta y renta han sido excluidas del análisis a pesar de contar con algunos datos (con poca información se corre el riesgo de que datos atípicos impacten de sobremanera en las estadísticas). Dichas zonas son 1, 2, 4, 5, 9 y 12.

[1] Por tanto, no son metros cuadrados “limpios”. Creemos que esta aproximación es más fidedigna, ya que muchos apartamentos nuevos incluyen menos parqueos (incluso algunos ni incluyen parqueos). Analizando un mercado de segunda mano ocasionaría una pérdida de comparabilidad entre el precio por metro cuadrado de apartamentos relativamente nuevos y los más antiguos.

[2] No existen activos libres de riesgo, y mucho menos la deuda pública guatemalteca. Pero se considera que un Estado siempre tiene capacidad de imponer tributos al resto de los agentes económicos para salvaguardar sus promesas de pago.

[3] Existen 125 anuncios clasificados que ofrecen venta o alquiler en la base de datos (lo correspondiente al apartado “expectativa de los propios inversores”.

[4] A pesar de poner el máximo cuidado y de utilizar varias técnicas para evitar duplicidades, evitarlas completamente es prácticamente imposible.

 

Fuente por Daniel Fernández UFM

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